Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендодатель и арендатор как стороны договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Обязанности арендодателя
Но помимо прав, у собственника недвижимости есть и обязанности. Во-первых, он должен предоставить своё имущество в приемлемом для проживания состоянии. Во-вторых, обязан гарантировать предоставление коммунальных услуг в полном объёме.
Причём право следования в аренде никак не влияет на обязательства арендодателя. А это значит, что при смене собственника жилья договор найма можно не расторгать — все закреплённые в нём пункты останутся в силе.
Аналогичное правило действует и в ситуации внезапной смены арендатора — например, путём наследования. Права на аренду в этом случае перейдут новому квартиросъёмщику, наследнику — как правило, это другой член семьи. Да, придётся перезаключить дополнительное соглашение, где будут указаны данные нового владельца квартиры или арендатора. Но все ранее достигнутые договорённости должны остаться в силе.
Существенные условия договора аренды
К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.
И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.
Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.
В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.
Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:
- условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
- внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
- условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.
Собственник объекта, который передается во временное пользование в рамках арендных обязательств, обладает следующими правами:
- оформить отношения с арендатором договором в письменном виде, который впоследствии можно перезаключить после окончания установленного срока либо отказаться от перезаключения;
- преждевременно прекратить (расторгнуть) договор аренды на условиях, которые в нем прописаны, либо в связи с неисполнением другой стороной существенных условий соглашения;
- установить размер арендной платы, согласовавший ее с арендатором;
- в случае с жилым помещением не возражать на вселение иных лиц, ведущих с арендатором совместное хозяйство (супруг (супруга), несовершеннолетние дети);
- требовать соблюдения правил пользования арендованным имуществом, своевременной оплаты ежемесячных платежей, установленных договором;
- в любое время, но по согласованию с арендатором, проверять состояние объекта, переданного во временное пользование;
- требовать приведения состояния имущества в первоначальный вид по истечении срока аренды (с учетом нормального износа);
- требовать возмещения убытков, связанных с полной или частичной утратой имущества по вине арендатора.
Арендатор и арендодатель, кто это?
Арендатором зовется физическое или юридическое лицо, которое заключает с собственником жилого или нежилого имущества договор аренды (временного пользования)
Арендодатель — собственник или владелец жилой, или нежилой недвижимости, предоставляющий ее во временное пользование другим гражданам.
Договор аренды—соглашение сторон, которое определяет все права и обязанности арендатора и арендодателя. А именно:
- Размер арендной платы
- Состояние помещения на момент заключения договора
- Состояние обстановки
- Условия оплаты коммунальных платежей
- Срок действия договора
И это еще не полный перечень возможных пунктов данного договора. Соглашение составляется в присутствии сторон, подписывается, может нотариально заверяться и регистрироваться.
Переговоры по аренде квартиры с собственником
Конечно, арендодатель получает средства, которые являются источником его дохода. Но многие риски, связанные с арендой квартиры, например, повреждение мебели или бытовой техники, вредительство, касаемо соседей, несвоевременная плата и задолженности по коммунальным платежам, могут вызвать конфликтные ситуации между сторонами и большие проблемы. Как же лучше всего вести переговоры с владельцем квартиры при возникновении вопросов по аренде? Как избежать конфликтных ситуаций и продолжить проживание в арендуемой недвижимости?
- Обязательное наличие договора аренды (письменное соглашение всегда дает возможность правовому урегулированию возникшего вопроса)
- Соблюдать условия аренды
- При возникновении вопросов или претензий по арендной оплате ссылайтесь на ценовую политику других аналогичных по стоимости и расположению квартир
- Старайтесь не конфликтовать с арендодателем (вряд ли собственник откажется от порядочного арендатора)
- При внезапном и необоснованном повышении арендной платы потребуйте оснований и объяснений
- Старайтесь содержать арендуемое помещение в надлежащем порядке
- Если арендуемое вами жилье вас устраивает, и вы не желаете съезжать в другую квартиру, помните—все вопросы можно урегулировать мирным путем!
В: Нужно ли оплачивать налоги и кому?
О: Да, арендодатель выплачивает в бюджет налог с дохода от сдачи имущества в аренду. О том, кто платит земельный налог и взносы за недвижимость, стороны договариваются отдельно.
В: Требуется ли регистрация договора?
О: Сделки с недвижимостью, заключенные на 1 год и более, нужно регистрировать. Но кто должен регистрировать договор аренды, арендодатель или арендатор? Регистрацией занимается собственник недвижимого имущества.
В: Кто отвечает за пожарную безопасность, арендатор или арендодатель?
О: Согласно ст. 38 №69-ФЗ, пожарная безопасность находится в ответственности собственника помещения. Но по ст. 421 ГК РФ, стороны могут предусматривать иные правила установления ответственности за безопасность.
В: Кто платит за отходы?
О: Собственником отходов признается лицо, из-за которого они появились. Оплачивать расходы на ликвидацию отходов должен арендатор.
В: Имеет ли право арендодатель удерживать имущество арендатора?
О: Да, удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности или задержке платежей по договору может считаться законным. Но для решения проблемы с выплатами есть другие пути, например, дополнительное соглашение об оплате. Если имущество удерживается умышленно, без предупреждения, арендатор вправе обратиться в полицию с заявлением о самоуправстве, грабеже.
В: Что делать, если имущество испорчено или уничтожено?
О: Обе стороны несут ответственность за сохранность материальных ценностей друг друга. В том числе, существует ответственность арендодателя за ущерб, причиненный имуществу арендатора. Возмещение проводится либо по договоренности в удовлетворяющем стороны размере, либо в судебном порядке после оценки ущерба.
В: Как быть с недобросовестными арендаторами?
О: Закон предусматривает ответственность арендодателей за незаконную деятельность в ряде случаев. Уголовное наказание последует, если помещения предоставлены для:
- ведения игорного бизнеса;
- вовлечения в проституцию и организации притонов;
- создания, хранения, сбыта наркотических веществ.
Собственнику помещения должно быть известно о цели съема помещений, тогда признается соучастником. Если арендатор нарушает условия договора, портит имущество, занимается опасными деяниями, арендодатель вправе инициировать принудительное выселение при помощи полиции.
Арендатор — кто это такой? Он является одним из участников договора аренды. Арендатором может быть как физическое лицо, так и юридическое, а также лицо со статусом индивидуального предпринимателя. Субъект берет на себя ответственность по распоряжению арендованной собственностью, а также обязуется своевременно предоставлять плату за нее.
Важно! Арендатором может быть лицо, достигшее 18 лет.
Также на практике часто встречается ситуация, при которой арендаторами одного помещения являются сразу несколько организаций или частных лиц.
Круг прав и обязанностей этого субъекта очень широк. Для начала рассмотрим обязанности и выявим их отличительные особенности:
- Лицо обязано в установленные договором сроки вносить арендную плату. Например, 1 раз в месяц или 1 раз в квартал. Иногда в условиях об оплате предполагается рассрочка, то есть оплата аренды по частям.
- Обязанность использовать сданное имущество строго по назначению. Например, если вы арендовали квартиру, то заниматься в ней разведением собак точно нельзя, или если вы арендуете помещение под офис, то пивной ларек в нем делать также запрещено.
- Соблюдать правила пользования имуществом. Не сносить стены и не перекрашивать фасад. Хранить имущество в том виде, в котором вам его передали.
- Не чинить препятствия арендодателю в допуске к своему имуществу. Арендодатель имеет право проверять состояние сданного помещения в установленные соглашением сроки.
- Вовремя оплачивать коммунальные счета, если это установлено договором.
- Делать текущий ремонт в квартире, если это необходимо.
- Отвечать за имущество сданного в аренду помещения. Нести материальную ответственность.
Один из самых актуальных вопросов – должен ли владелец квартиры делать косметический ремонт или возмещать расходы, если его сделал арендатор. Чтобы разобраться, нужно обратиться к закону. Согласно ГК РФ за текущий ремонт несет ответственность наниматель, а за капитальный — наймодатель.
Однако есть оговорка – «если иное не установлено договором». А вот распределение расходов между сторонами будет зависеть от того, поддерживаете ли вы состояние жилья в надлежащем состоянии или улучшаете его.
Допустим, в квартире установлен исправно работающий, но не очень удобный смеситель. Вы – арендатор, который хочет заменить его на новый и современный. В таком случае можно не предупреждать владельца, а при выезде забрать свою покупку с собой. Только не забудьте вернуть на место прежнее оборудование.
Если же вы произвели неотделимые улучшения за свой счет, можно потребовать у собственника компенсацию расходов. Но только в том случае, если перед началом ремонтных работ было получено его письменное согласие. В противном случае придется даже заплатить штраф.
Например, вы поклеили новые веселые обои с цветами, а арендодатель не считает это улучшениями его жилья – он ценитель минимализма.
Что касается поддержания помещения в надлежащем состоянии, то тут все просто. Если в квартире произошли повреждения из-за арендатора и его семьей (дети разрисовали стены, собака испортила паркет), ремонт проводится однозначно за счет виновного.
Квартиру затопили или случился пожар
Существуют общее правило: если ущерб произошел по вине арендатора, то он устраняется за его счет, а если не по вине арендатора, то за счет собственника квартиры, соседей, УК или ТСЖ. Таким образом, в первую очередь следуют найти источник возгорания или затопления.
Если он находится внутри квартиры, то стоит определить основную причину. Например, в случае с неисправной проводкой ответственность ляжет на собственника. Он обязан следить за состоянием всех внутренних коммуникаций, электропроводки, вентиляции и газовых труб.
А если квартиру затопило из-за того, что квартиросъёмщик неудачно заменил кран в ванной, соответственно на него.
Эксперты советуют очень тщательно все проверять и не спешить с выводами. Например, телевизор может загореться из-за неисправной проводки, а не потому, что его забыли выключить. Но в любом случае, виновного будет определять суд, оценивая все обстоятельства.
Чем больше квартир вы планируете сдать гостям, тем выше будут затраты. Выделите немного денег на покупку полезных вещей, делающих жизнь комфортной: микроволновую печь, небольшой холодильник, телевизор, кровать, постельное белье. Рассмотрите расходы на бытовую химию и услуги по уборке.
Доходность бизнеса по аренде квартир всегда высока. Средняя стоимость проживания в съемной квартире в месяц составляет 5000 рублей. Если сдается краткосрочная аренда, доход будет выше. Часто затраты окупаются в течение пары месяцев.
Прибыль зависит от вашей активности по поиску и привлечению клиентов и впечатления, которое останется у гостей города после пребывания в этой квартире. Довольный гость вернется сюда снова в следующий раз и порекомендует ваше жилье своим коллегам и друзьям.
Переговоры по аренде квартиры с собственником
Конечно, арендодатель получает средства, которые являются источником его дохода. Но многие риски, связанные с арендой квартиры, например, повреждение мебели или бытовой техники, вредительство, касаемо соседей, несвоевременная плата и задолженности по коммунальным платежам, могут вызвать конфликтные ситуации между сторонами и большие проблемы. Как же лучше всего вести переговоры с владельцем квартиры при возникновении вопросов по аренде? Как избежать конфликтных ситуаций и продолжить проживание в арендуемой недвижимости?
Компания Чистые Пруды всегда поможет своим клиентам в вопросах аренды. Мы решим ваши вопросы по аренде В Москве и Подмосковью. Снять, сдать или продать квартиру вы всегда сможете на выгодных условиях. Тысячи вариантов аренды на рынке недвижимости Москвы представлены в информационной базе нашей компании. Опытные сотрудники подскажут и проконсультируют по любым вопросам, касательно аренды жилья. Наши юристы по вашему требованию правильно составят договор аренды, гарантируя безопасность и прозрачность сделки. Ждем вас в Миэль и надеемся на долговременное сотрудничество!
Права и обязанности сторон аренды
Права и обязанности Сторон договора аренды основаны в первую очередь на доверие, целостность, ответственность и уважение для взаимных договоренностей.
- Арендодатель должен предоставить квартиру в состоянии, соответствующем договору аренды. Ответственный за недостатки недвижимости и его оборудования
- Арендодатель может потребовать компенсации за ущерб
- Арендатор обязан заплатить арендную плату в согласованной высоте
- Арендодатель не может изменить сумму аренды более одного раза в год
- Арендатор обязан использовать мебель, устройства и другие объекты в квартире в соответствии с договором аренды.
- С согласия арендодателя арендатор может поднять квартиру.
Условия расторжения договора аренды
- Если договор аренды был заключен в течение определенного периода, он истекает без дополнительного уведомления арендатора.
- Если вы заключили договор на неопределенный период, арендодатель может прекратить его или изменить через год.
- Если договор аренды не было заключено, и все условия были согласованы устно, и арендатор оплачивает ежемесячную плату, арендодатель объявляет договор аренды с 1-месячным периодом уведомления в письменном виде.
- Если оплата производится каждую неделю, арендодатель дает еженедельный период уведомления.
- Если арендатор поздно с оплатой, арендодатель дает ему 5 календарных дней.
Какое право имеет арендатор
Основное право – пользоваться имуществом. У арендатора появляется множество прав и возможностей, определённых договором. Он может, не согласовывая с арендодателем, сдавать в субаренду часть помещения, передавать свои права по аренде имущества другим лицам. При этом не должна измениться арендная плата в сторону уменьшения.
Сдавая в субаренду имущество, арендатор сам становится арендодателем. Арендатором в этом случае выступает субарендатор.
В случае, предусмотренном договором, у арендатора есть право изменить арендованный объект, провести в нём работы по реконструкции, модернизации, техническому перевооружению, что повлечёт за собой повышение цены объекта аренды.
По закону у арендатора есть право потребовать возместить ему затраты по улучшению имущества, неотделимого от объекта аренды.
Имущество, переданное в аренду, может быть выкуплено арендатором. Выкупить имущество арендатор имеет право после окончания срока аренды или до её окончания. Условием будет служить полный расчёт с собственником имущества в размере суммы, оговоренной договором купли-продажи.
На основании ст. 592 ГК РФ, арендатор имеет преимущественное право продления аренды. Для этого он должен добросовестно исполнять условия договора аренды и представить письменное согласие арендодателю продлить арендные отношения.
Заключить договор аренды, применяя преимущественное право арендатора, арендодатель может лишь, не ухудшив условия договора, подписанного ранее. Условия договора могут претерпеть изменения, но они не могут ухудшать положение арендатора.
Закон на тему мест общего пользования
Что такое место общего пользования, а также правила и условия их использования установлено Жилищным кодексом РФ для многоквартирных жилых домов. В этом случае местами общего пользования называется совместное имущество собственников.
Для нежилых помещений такая норма права не установлена и регулируется условиями договора.
К местам общего пользования можно отнести площади, которые используются в обслуживании более чем одного арендатора. Это:
- лестничная площадка;
- холл;
- лифт;
- коридор;
- крыша;
- подвал и др.
Отношения между съёмщиком и собственником имущества регулирует Гражданский кодекс (гл.19 ст.294 – 300). В соответствии с ГК РФ, арендатор, являясь временным владельцем недвижимости, имеет право распоряжаться только тем имуществом, которое он получил по договору аренды. Если в договоре не упомянуты места общего пользования, то ответственность за их обслуживание с арендатора снимается. Если собственником выставлено требование не пользоваться коридором – это может стать основанием для расторжения договора одной стороной.